В конце мая арбитражный суд Северо-Западного федерального округа вынес решение, которое должно избавить строительный рынок от предварительных договоров купли-продажи жилья. Этой схемой все еще пользуются некоторые строительные компании. Теперь за привлечение денег дольщиков в обход 214-ФЗ инвесторам грозит солидный штраф.

Прецедентным для петербургского строительного рынка стало многолетнее судебное разбирательство Комитета по строительству и печально известного ТД «Сигма». В марте 2010-го Комитет по строительству оштрафовал компанию на 400 тыс. руб. Выяснилось, что «Сигма» продавала жилье в доме на Рыбацком проспекте, 17, по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП). С июля 2006 года «Сигма» заключила больше пятисот таких соглашений на общую сумму 879,5 млн руб. В ходе разбирательств сумма штрафа поднялась до 10 млн руб.

Застройщик решил обжаловать действия чиновников в суде. Три инстанции поочередно принимали решение то в пользу истца, то в пользу ответчика. Теперь в спорах поставлена точка. Недавно арбитражный суд Северо-Западного федерального округа утвердил окончательное решение: чиновники совершенно справедливо оштрафовали компанию, заключавшую с дольщиками предварительный договоры купли-продажи жилья и привлекавшие при этом их денежные средства. Теперь у «Сигмы» остается последний шанс – апелляция в Высший арбитражный суд России.

Как рассказал БН начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, целью его ведомства было сформировать судебную практику и в дальнейшем полностью исключить нарушения той части 214-ФЗ, где говорится о защите прав дольщиков.

«Предварительные договоры компания заключать может, но привлекать деньги – нет. За это мы будем продолжать штрафовать. Более того, не может привлекать средства граждан без заключения полноценного договора долевого участия не только застройщик, но и инвестор, а также генподрядчик. Последние вообще не имеют права продавать строящееся жилье, суд это подтвердил», - рассказал Олег Островский. Руководство ТД «Сигма» оказалось недоступным для комментария.

Между прочим, только за 2011 год Комитет по строительству выявил 10 случаев нарушения 214-ФЗ (эта информация выложена на официальном сайте Смольного), причем и у достаточно крупных застройщиков, таких как «Балтийская жемчужина», «ГДСК» и «ЛенСпецСМУ». Речь идет как о ПДКП, так и о привлечении денег дольщиков до момента регистрации договора в Росреестре. Кроме того, многие застройщики (как правило, небольшие) организовывали дочерние предприятия, которые выступали инвесторами и сами продавали жилье.

«Теперь ни инвесторы, ни застройщики также не смогут создавать аффилированные компании для продажи квартир в обход 214-ФЗ. Фактически по текущему законодательству инвестор может лишь осуществлять продажу квартир после завершения строительства дома, иначе он будет нести ответственность за незаконное привлечение средств граждан», – отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов.

По его словам, теперь инвестору не останется ничего другого, кроме как  заключать  с застройщиком договоры долевого участия по 214-ФЗ по всем установленным правилам и в дальнейшем переуступать права покупателям квартир.

Кроме того, гораздо сложнее будет продавать квартиры, полученные в зачет выполненных работ, подрядчикам строительства дома. Ранее многие из них реализовывали свои квадратные метры, полученные по инвестиционным договорам, в еще не построенном жилом комплексе. Теперь и для них единственной легальной схемой остается переуступка прав (цессия).

Впрочем, как отмечали эксперты, у запрета на привлечение денег до регистрации договоров в Росреестре есть и обратная сторона – жилье может подорожать. Дело в том, что договоры могут регистрироваться по пять месяцев, и застройщик не сможет все это время (на начальном этапе стройки) пользоваться средствами дольщиков. А банковские кредиты, как правило, вызывают удорожание квадратного метра.

Добавим, что согласно подписанному в конце ноября президентом России федеральному закону № 349, с 1 января текущего года разрешение на строительство должны иметь все застройщики, продающие жилье по схеме ЖСК (ранее они могли привлекать деньги до получения разрешения). Правда, это касается лишь кооперативов, образованных в нынешнем году. Таким образом, абсолютно все жилье в Петербурге в скором времени (когда построят свои дома все образованные до 2012 года ЖСК) должно будет реализовываться лишь при наличии всей разрешительной документациию