Новостройки эконом-класса на территории Петербурга исчезнут уже через пять-семь лет, говорят многие участники рынка. Новые проекты недорогого жилья будут запускать только в Ленобласти, а на территории мегаполиса это станет попросту невыгодным. Причина – дефицит предложения «чистых» участков. БН выяснял, есть ли «запас прочности» у петербургских застройщиков.

Говорить, что Петербургу стало тесно в пределах своих географических границ, начали не вчера. То, что развиваться экстенсивно город до бесконечности не может, стало ясно в 1980-е годы. Еще Генпланом 1986 года были определены новые территории для строительства на севере и юге города, в том числе и в Ленобласти. Но в 1990-х экономическая модель развития страны изменилась и в новых рыночных условиях на первый план вышла прибыль застройщиков. По максимуму ее можно было получить, лишь возводя жилье в уже освоенных районах с готовыми инженерными коммуникациями, а не в чистом поле. Так в Петербурге получила бурное развитие «уплотнительная застройка», достигшая своего пика в 2004-2008 годах. Новые же территории осваивались плохо.

Земля не продается
В последние годы проблема «уплотниловки» практически потеряла свою актуальность. Сегодня в кварталах сложившейся застройки возводят лишь около 20% всего жилья. При этом бόльшая часть таких проектов не вызывает нареканий со стороны жителей соседних домов. Строительная отрасль переориентировалась на проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Только в 2007 году было заявлено 30 проектов КОТ, правда, из них были запущены лишь 4. На сегодня в Петербурге в работе уже порядка 70 проектов с ожидаемым объемом ввода жилья около 40 млн кв. м.

После смены власти и прихода Георгия Полтавченко новая администрация решила, что КОТов в городе чересчур много. Их реализация обойдется городскому бюджету слишком дорого, а потому, решили чиновники, все проекты требуют ревизии. Она до сих пор не закончена, и пока город решил не предоставлять новые территории под комплексное освоение территорий. Так, за первый квартал 2012 года Фонд имущества Петербурга реализовал всего два «пятна» в черте города, тогда как еще два-три года назад продавал на торгах в разы больше. Сейчас Фонд главным образом пускает с молотка либо землю под ИЖС, либо участки вместе с расположенными на них аварийными домами.

Частные собственники редко продают принадлежащие им земельные ресурсы. А цена тех, что выставляют на реализацию, сильно завышена. «Проводимые городом торги давали инвесторам ценовые ориентиры. Сейчас же цены зачастую формируются не на основе рыночных реалий, а исходя из желаний собственников участков», – отмечает начальник аналитического отдела Setl Group Владимир Копылов.

Определенные надежды рынок возлагал на Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который изымает неиспользуемые земли федеральной принадлежности и выставляет их на торги. Однако за все время работы продан лишь один участок в 79 га в Пушкине. На июль намечен второй аукцион по продаже 12,6 га в Лахте. Земельный голод застройщиков при таких темпах освоения федеральных земель утолить довольно сложно.

Таким образом, свободных участков в Петербурге уже практически не осталось. Генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин уверен, что через три года они и вовсе закончатся. Его точку зрения поддерживают другие участники рынка.

С другой стороны, у города есть перспективные резервы – территории промышленного пояса. Площадь земель, которые после соответствующей подготовки можно пустить под жилищное строительство, эксперты оценивают в 9-10 тыс. га.

Впрочем, о строительстве доступного жилья эконом-класса при освоении петербургской «промки» можно забыть. «Девелоперам необходимо проходить сложные процедуры дополнительных согласований в различных ведомствах, демонтировать находящиеся на этих территориях промышленные объекты, вывозить загрязненный грунт. Все это увеличивает стоимость строительства», – подчеркивает генеральный директор ООО «КВС» Сергей Ярошенко.

Соответственно, в результате редевелопмента на территории бывшего «серого пояса» появляется в основном жилье комфорт-класса, а также более дорогого элитного сегмента. Собственно, такой процесс уже идет. Достаточно ознакомиться с планами застройщиков по строительству жилья на территории между Московским проспектом и бывшим Варшавским вокзалом. Или с проектом развития станции Московская – Товарная.

Впрочем, даже такие проекты пока в Петербурге носят единичный характер, но никак не массовый. В ближайшей перспективе может быть освоен (помимо уже заявленных проектов) участок в 7,4 га на улице Степана Разина, землю пивзавода Российский аукционный дом собирается продать осенью.

Старые запасы
Земельный дефицит большинство крупных игроков петербургского рынка, судя по всему, предвидели и за последние годы сумели обзавестись немалыми земельными банками. Все опрошенные БН застройщики подтверждают, что у них имеются внушительные запасы под новые жилищные проекты.

«Земельного банка, которым мы сейчас владеем, достаточно для шести лет строительства, и банк будет увеличиваться», – заявляет президент ГК «Эталон» Вячеслав Заренков.

«У нас есть ряд участков в пределах города, а кроме того, земля в Ленинградской области», – рассказали БН в компании «Лидер групп».
Порядка 42,5 га земли в собственности есть у компании «КВС». «Несколько участков в Невском и Калининском районах, а также в Кронштадте мы купили в 2011 году. Застроить их предполагается к 2013 году, лишь с территорией на Мельничной улице еще не решили, что делать. Кроме того мы сейчас находимся в стадии переговоров о приобретении или паритетном освоении еще нескольких земельных участков», – уточнил гендиректор компании Сергей Ярошенко.

Задела на четыре-пять лет хватит и «Строительному тресту». Хотя подробную информацию о своих запасах в компании не раскрывают. Земельный банк компании «ЮИТ Лентек» насчитывает около десяти участков – на них можно возвести порядка 700  тыс. кв. м жилья. А территорий, принадлежащих Группе ЛСР, хватит для строительства как минимум 7 млн кв. м.

У компании «РосСтройИнвест» участков достаточно для строительства 250 тыс. кв. м недвижимости. Интересно, что эта компания наряду с «ЦДС», «Отделстроем» и «Петростроем» активно размещает рекламные объявления в СМИ о приобретении земельных участков площадью более 1 га. Стоимость гектара в городе при этом в среднем составляет 450-500 млн руб.

У компании Л1, как утверждает ее руководитель Павел Андреев, в собственности несколько земельных участков общей площадью около 2 млн кв. м. Запас позволит компании регулярно запускать новые проекты в ближайшие пять-семь лет и ежегодно сдавать по 200 тыс. кв. м жилья.

«Точно оценить, какой объем земли находится в собственности застройщиков невозможно. Ориентировочно на принадлежащих им участках можно построить около 45 млн кв. м», – считает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

С ним согласен и директор департамента маркетинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Роман Уревич. По его словам, совокупный объем жилья, который можно возвести на принадлежащих застройщикам участках, составляет 40-50 млн кв. м. Уже сейчас разрабатывается градостроительная документация для участков, на которых можно возвести от 14 до 16 млн кв. м жилья.

Синергетический эффект
Одновременно все больше жилья возводится в сопредельных областных районах (Кудрово, Девяткино, Бугры и др.). Их развитие уже вполне закономерно предлагают учитывать в новом Генеральном плане Санкт-Петербурга.

В неформальных беседах руководители многих компаний говорят, что дефицит городской земли заставляет их все активнее изучать предложения на ближайших к Петербургу территориях Ленобласти, например в Горелово, Юкках, Агалатово… Речь идет прежде всего о тех застройщиках, которые строят жилье эконом-класса. Тогда как те, кто специализируются на более дорогом сегменте, тот же «Строительный трест» или «ЮИТ», экспансию в область не планируют.

Крупные компании, которые возводят до 90% жилья в Петербурге, основательно запаслись землей. Уже решена и проблема с замороженными проектами планировки территорий – по последним данным, которые были озвучены на недавней встрече губернатора Петербурга с представителями строительного комплекса, уже одобрены к утверждению 55 таких документов. Еще около 30 ППТ обещано согласовать до конца года. Поэтому дефицит предложения рынку явно не грозит – по крайней мере в ближайшие несколько лет.